Принцип: каждый ответ - не обещание, а описание процесса, который уже был отработан в живом согласовании.
Смета вырастет в процессе стройки
Страх: подписываю договор на одну сумму, а в процессе появляются "допы", и итог вырастает на 20-30%.
Как решаем:
Цена в договоре твердая и включает все работы и материалы по Смете. Изменения - только дополнительным соглашением по вашей инициативе.
Любая позиция, которая появилась в смете, имеет конкретный физический объем. Это можно проверить.
Если по геологии или проектированию выясняется, что работа или материал не нужны либо объем меняется - до выполнения работ корректируются рабочая документация, смета и, если это влияет на стоимость, договорная цена в установленном порядке.
Правило, которое мы зафиксировали: РД = смета = фактически выполненные работы = фактически примененные материалы.
Что это значит для вас: если позиция есть в смете, но фактически не выполнена, она либо корректируется заранее, либо не оплачивается. Это зафиксированный порядок.
2.Заплачу за работы и материалы, которых фактически не было
Страх: в смете есть дренаж, ЭППС, щебень - а на объекте я не смогу проверить, делали ли их.
Как решаем:
Каждая позиция сметы привязана к объему в графике производства работ и к листу рабочей документации.
Скрытые работы предъявляются до закрытия: подготовленное и уплотненное основание, щебеночный слой, ЭППС под плитой, терморазрыв террасы, гидроизоляция, канализация и закладные, армирование, утепление и пароизоляция, обработка деревянных конструкций.
Освидетельствование проводится с вашим участием, оформляется акт освидетельствования скрытых работ (АОСР) до закрытия конструкций.
Если работы закрыты без АОСР - применяются последствия, предусмотренные договором, включая вскрытие и восстановление за счет подрядчика.
Что это значит для вас: фотоотчет дополняет приемку, но не заменяет ее. Вы принимаете работы по акту, а не по обещанию.
3. Смета не прозрачная: нет единичных расценок, не видно, из чего складывается цена
Страх: "продают продукт", а состав и количество компонентов непонятны.
Как решаем:
Результат договора - готовый продукт, но у продукта есть согласованный состав, количество и качество компонентов. В нашем случае состав сформирован переговорами и зафиксирован сметой, рабочей документацией, договором и приложениями.
Детальная смета с объемами и марками материалов делается до договора на дом, на этапе изысканий и эскизного проекта. Вы видите, из чего складывается цена, до того, как подписываете договор на строительство.
Если по какой-то позиции нужен узел, схема или спецификация - они включаются в рабочую документацию до начала соответствующей работы, а не "решаются при монтаже".
Что это значит для вас: вы получаете не "цену за метр", а перечень работ и материалов с объемами. Если вам нужна детализация - она есть на этапе проекта.
4. Цена не уменьшится, если я откажусь от части работ
Страх: передумал делать террасу или менять материал - а цена осталась прежней.
Как решаем:
Если вы хотите другой состав - это обсуждается до подписания договора, на этапе проекта и сметы. После подписания конструктив не меняется.
Если по результатам геологии или проектирования какая-то позиция объективно не нужна - это не "отказ", а корректировка технического решения. Она оформляется до работ, и стоимость пересчитывается в установленном порядке.
Что это значит для вас: если вы не уверены в составе - обсуждайте это до договора. После подписания вы получаете то, что согласовали, и за это платите.
5. Подменят материалы на аналоги без моего согласия
Страх: в смете кирпич одного производителя, а положат другой.
Как решаем:
Замена материалов на аналоги допускается только в четырех случаях: отсутствие заявленного материала, марки или артикула в продаже в регионе строительства; прекращение производства или официальных поставок в РФ; значительное увеличение срока поставки (более 7 календарных дней), которое может нарушить сроки этапов; выявление скрытых дефектов или снижения качества партии у производителя.
Заменяемый материал должен иметь аналогичные или превосходящие технические, эксплуатационные и эстетические характеристики. Замена не должна ухудшать качество объекта или снижать его рыночную стоимость.
О замене вы уведомляетесь не позднее чем за 1 рабочий день до фактической закупки заменяющего материала.
Вы можете отказаться от предложенной замены, в таком случае, будет составлено дополнительное соглашение об увеличении срока строительства на увеличение срока поставки материала.
Если вы хотите другой материал — это обсуждается до договора. После подписания замена возможна только в рамках этих правил.
Что это значит для вас: замена - это защита от простоя, а не способ сэкономить за ваш счет. Вы узнаете об этом заранее, чтобы принять или не принять замену.
6. Не увижу, что внутри стены: армирование, гидроизоляция, закладные
Страх: дом построят, а что внутри - неизвестно.
Как решаем:
Перечень скрытых работ, которые предъявляются до закрытия, зафиксирован: подготовленное и уплотненное основание, щебеночный слой, ЭППС под плитой, терморазрыв террасы, гидроизоляция, канализация и закладные, армирование, утепление и пароизоляция, обработка деревянных конструкций.
Порядок: мы заблаговременно уведомляем вас о готовности скрытых работ, освидетельствование проводится с вашим участием, оформляется АОСР (акт осмотра скрытых работ) до закрытия конструкций.
Последующие работы, которые препятствуют осмотру и измерениям, выполняются только после оформления акта.
Приемка не может основываться на РД, недоступной вам. Актуальная рабочая документация в PDF хранится на строительной площадке.
Что это значит для вас: вы видите то, что потом будет скрыто, и подписываете акт до того, как это закроют. Если работа закрыта без вашего участия - это нарушение порядка, и оно имеет последствия.
7. Документация лежит у прораба на объекте, я ее не вижу
Страх: строят по каким-то чертежам, которые мне не показывают.
Как решаем:
Если вы выбираете типовой проект, рабочая документация хранится на строительной площадке без передачи Заказчику, т.к. это интеллектуальная собственность компании. В любом случае, при освидетельствовании скрытых работ вы используете "живую" рабочую документацию, а не фотографии.
Если вы пошли по пути индивидуального проектирования, то до начала работ вы получаете полный актуальный комплект рабочей документации в PDF именно по вашему дому, идентичный той документации, по которой работают ИТР, прораб и исполнители.
Состав РД: АР, КР (включая разделы КЖ0, КЖ1, КД, КМ при наличии), профильные инженерные разделы и инструкции производителей на применяемые системы.
Что это значит для вас: вы можете проверить каждый этап по документации, а не по фотографиям. Это ваше право, и оно закреплено.
8. Сорвут сроки, а неустойки не будет
Страх: договор на 6 месяцев, а стройка идет год, и никто за это не отвечает.
Как решаем:
За нарушение срока предусмотрена неустойка 3% за каждый день просрочки, но не более цены работ. Это выше типичных 0,1-0,5%, и мы её не прячем.
Если работы приостанавливаются по погодным условиям (температура ниже −10 °C, ветер более 10 м/с, сильные осадки), факт подтверждается данными регионального центра по гидрометеорологии, срок продлевается соразмерно, неустойка не начисляется.
Если приостановка по вашей вине - время простоя фиксируется актом, срок продлевается соразмерно.
Что это значит для вас: срок - это не обещание, а обязательство с ценой. Если мы опаздываем - мы платим. Если останавливаемся из-за погоды - это фиксируется, а не "растворяется" в разговорах.
9. Зимняя стройка - это лотерея: зальют бетон в мороз и скажут, что так надо
Страх: дом строится зимой, технология не соблюдается, а проверить это невозможно.
Как решаем:
Если договор заключен на осенне-зимний период, зимние условия известны заранее. Мы выпускаем технологический регламент производства зимних работ и консервации основания на первую зиму - под конкретный объект, а не "по СП вообще".
В регламенте: подготовка и уплотнение основания при соответствующих температурах, требования к основанию и материалам, технология зимнего бетонирования, прогрев и укрытие, контроль температуры и уход за бетоном, зимняя кладка, критерии допуска и остановки работ.
Регламент дорабатывается по вашим замечаниям до того, как он станет рабочим документом. Мы не считаем замечания помехой — мы считаем их частью работы.
Скрытые работы, включая подготовку основания и уплотнение, предъявляются до закрытия.
Что это значит для вас: "мы строим зимой по СП" - это не технология. Технология — это регламент под ваш объект, который можно проверить. Если регламента нет — зимняя стройка будет импровизацией.
10. Терраса, примыкания, окно в пол: на картинке красиво, а как будет на самом деле?
Страх: визуализация красивая, а узел не проработан - вода, промерзание, переделка.
Любое отклонение от согласованного уровня показывается на размерном узле и обосновывается.
Расхождения между разделами (уклон, толщина настила, толщина XPS отмостки) устраняются до бетонирования, а не после.
Все решения привязываются к вашему дому, а не к типовому проекту.
Что это значит для вас: вы согласовываете узел, а не картинку. Если вам показывают только визуализацию — узел будет придумывать прораб на объекте.
11. Прораб сам решит на месте, как делать
Страх: в проекте одно, на объекте другое, а «так получилось» - объяснение.
Как решаем:
Работы выполняются на основании рабочей документации, а не "по месту". Если для работы нужен узел, схема, спецификация или инструкция производителя - такой документ включается в РД до начала соответствующей работы.
Общих формулировок "по технологии производителя" или "решается при монтаже" недостаточно. Указывается производитель, материал или система, название и редакция документа, номера применяемых пунктов и узлов, привязка к вашему дому.
Любые изменения проектных решений, видов и объемов работ, материалов и характеристик — только после предварительного письменного согласования с вами и внесения изменений в РД, смету и договорные документы до выполнения измененных работ.
Согласование изменений после фактического выполнения работ не допускается.
Что это значит для вас: "решим на месте" - это не ответ. Ответ - это лист РД с узлом, привязанным к вашему дому, до начала работ.
12. Приемка будет формальной: подписал и свободен
Страх: этап принимают "по факту завершения", замечания не фиксируются, недостатки не устраняются.
Как решаем:
Приемка этапов оформляется актом. Если у вас есть замечания к объему или качеству — вы подписываете акт с перечнем недостатков. Если недостатки существенные — направляете мотивированный отказ.
Подрядчик устраняет недостатки за свой счет в течение 30 рабочих дней с момента получения уведомления.
После устранения работы повторно предъявляются к приемке.
Вы вправе привлекать специалиста строительного контроля для проверки.
Что это значит для вас: приемка - это процедура с последствиями, а не формальность. Если недостатки есть - они фиксируются и устраняются.
13. Изменения в проекте будут оформляться задним числом
Страх: сделали по-другому, а потом "согласовали" постфактум.
Как решаем:
Любые изменения проектных решений, видов и объемов работ, количества, характеристик и марок материалов должны быть технически обоснованы и предварительно письменно согласованы с вами.
До реализации изменений вносятся соответствующие изменения в проектную документацию, а при изменении состава, стоимости или сроков работ - оформляются изменения к договору и приложениям.
Согласование изменений после фактического выполнения работ не допускается.
Что это значит для вас: если что-то меняется - вы узнаете об этом до того, как это сделано, а не после. Это правило, а не пожелание.
14. Скрытые работы закроют без меня
Страх: приеду - а уже все зашито, проверить нечего.
Как решаем:
Мы уведомляем вас о готовности скрытых работ не позднее чем за 1 рабочий день до предполагаемой даты приемки.
Скрытые работы считаются принятыми в момент подписания АОСР.
Если замечаний нет — вы подписываете АОСР в день осмотра. Если замечания есть - направляете перечень в тот же день, мы устраняем за свой счет в течение 5 рабочих дней и повторно предъявляем работы.
Если вы не приехали и не направили замечания - работы считаются принятыми в одностороннем порядке. Но это не "закрыли без вас", это ваш выбор не приехать. Уведомление было.
Что это значит для вас: вы всегда знаете, когда приезжать. Если не приехали - это ваше решение, а не наша инициатива.
15. Я не инженер, я не смогу проверить, что мне построили
Страх: подрядчик говорит на непонятном языке, проверить нечем.
Как решаем:
В случае выбора типового проект, комплект РД хранится на строительной площадке. В случае индивидуального проектирования, вы получаете полный комплект РД в PDF по своему дому - с планами, разрезами, узлами, спецификациями. По нему можно проверить каждый этап.
Вы получаете акты скрытых работ с фото до закрытия конструкций.
Вы вправе привлекать специалиста строительного контроля.
Что это значит для вас: вам не нужно быть инженером. Вам нужно знать, какие документы требовать и что в них смотреть.
16. Почему я должен верить, что вы будете делать все идеально, если у всех есть ошибки?
Страх: все обещают качество, а результат зависит от людей на объекте.
Как решаем:
Мы не обещаем, что ошибок не будет вообще. Мы обещаем, что ошибки будут находиться и исправляться до того, как они станут дорогими.
Ошибка на чертеже стоит рубль, на стройке - десять, после новоселья - сто. Поэтому мы тратим время на согласование до стройки до бетонирования, а не после.
У нас есть опыт, при этом мы готовы дорабатывать документы по вашим замечаниям — регламент зимних работ, узлы террасы, армирование, примыкания. Мы воспринимаем контроль как часть работы.
Если что-то пошло не так - у вас есть АОСР, РД, договор. Это не слова, это документы.
Что это значит для вас: идеальной стройки не бывает. Но бывает стройка, где ошибки находятся вовремя. Мы строим так, чтобы ошибки находились до того, как они станут дорогими.